房地产拐点来了，这是前几天老先生提出的观点，非常精辟，认真学后，逐条梳理一下。
1.人口拐点
14亿人口基本上就是天花板，2021年人口统计数据，全年仅仅增长四十八万，公安户籍数据人口出生不足900万，已经开始下降了，意味着未来预期发生重大变化，最新出来的结婚人数，去年只有760万，创了三十多年新低，而结婚人数的下降，直接导致刚需减少了。
2.
城市化
拐点最新公布的城市化率是百分之65%，实际的城市化率可能高于这个数据，像我们老家一个西农业县，村里早就没了小学，镇上还有一所小学，三十几个老师，学生不到十个人，意味着高中以下的孩子都已经城市化了，城市化的潜力已经没了。
3.老龄化拐点
目前的老年化已经到了百分之二十一，以后每年都会提高，老年化的提高，再加上新增加的老人去世，增加了存量房子，新房子的需求就会下降。
4.房子库存拐点
一年以上的新房有6亿平方库存，而空置的二手房是60亿平方，过去房价上涨，大家都美滋滋，都拿着不愿意卖，而现在这个预期变了，大量的二手房就会推向市场，无论是对新房销售还是房价都会形成巨大的压力。
5.人均拐点
人均50平方米，这个面积，拿到世界上都是高的，意味着人均需求的增量有限了。
6.房地产投资拐点
我们来看看这些年每年盖了多少楼，2000年，1亿平方米，2010年，10亿平方米，2017年，17亿平方米，最近几年都没有超过这个数，这是一个什么概念，除了，全世界加起来一年的盖楼的总量也只有20亿平方米，这已经是极限了，存量房过剩，供给过剩成为事实，房地产投资只会下降不会再增长了。
7.土地房子价格拐点
过去几十年，土地价格，房价翻了四翻，从北上广深一线城市，到二三线城市，到不发达的西主要城市，房价地价都涨了接近20倍，面对目前的房价，无论是收入还是负债，都没有空间了，到了天花板了。
8.旧城改造拐点
大规模的棚户区改造，大规模的旧城改造基本结束了，剩下的也就是零零星星的了。
9.基础设施拐点
无论是城市教育，医疗，道路，还有铁路公路机场等基础设施也差不多了，至少是大规模的结束了。
10.房地产金融拐点
很多大的房地产公司，负债百分之八九十，不能再增加也不会再增加了，香港，美国的房地产公司，负债都在百分之五十以下，没了金融支撑，房地产公司的扩张之路被堵死了。
除此之外：
全国9万地产公司，比全世界加起来还多，最多剩余1万，8万要死掉了，美国只有500家。
最乐观的情况，房价每年上涨幅度低于GDP增长，按照今年的就是低于百分之五。
考虑到贷款成本，购房款利息，税费等综合成本，房价涨幅低于百分之五的话，炒房客彻底消失。
最后，水木然总结一下房价的趋势：
1：一线城市的房子稳中有涨；二线城市要看人口和经济，能稳就不错了；环京、环沪、环深、以及广大三四线面临巨大的考验，即将步入一个下降通道，而且这个通道深不见底。在有可能的情况下，大家尽量把房子往核心城市转移；
2：虽然一线城市的房子依然还会很值钱，但是一个不得不提的现实是：以后要想把房子变现会越来越难，看看现在的情况吧：都是保证新房的成交，二手房成就却越来越不活跃。最好能把房价冰封起来，不要随意变现，这有利于经济的发展。
3：买房一定要买一线城市的新房，因为新房是限价的，有限价红利。即便需要摇号也值得一直去摇，总比买彩票中奖的几率高吧。这就像股市上的打新股，而买二手房就像炒股，涨涨跌跌不好说，但是新房是一定可以赚钱的。房市越来越像股市，得按股市的那套逻辑去做。
公众号：薄荷曼哥
